Dach vermieten für Photovoltaik: Dachpacht, Contracting oder eigene Anlage?

Kurz gesagt: Wenn du dein Dach für Photovoltaik vermietest, baut und betreibt ein Investor die Solaranlage auf deinem Gebäude, und du bekommst dafür eine Pacht. Das ist organisatorisch einfach und passt vor allem zu Dächern mit wenig eigenem Stromverbrauch, etwa einer Lagerhalle. Wer den Strom selbst nutzen kann, erzielt mit einer eigenen Anlage oder Contracting in der Regel mehr. Prüfe vor der Unterschrift vor allem Laufzeit, Dachsanierung, Rückbau und Dienstbarkeit.

Viele Hallen, Scheunen und Gewerbedächer bleiben ungenutzt, obwohl sie für eine Photovoltaikanlage auf dem Dach gut geeignet wären. Statt selbst zu investieren, kannst du die Dachfläche vermieten oder das Dach verpachten. Die Dachvermietung ist eine Möglichkeit, aus einer ungenutzten Dachfläche Einnahmen zu generieren, ohne selbst zu investieren und ohne sich um Technik, Wartung und Anmeldung zu kümmern. Gleichzeitig bindest du dein Dach für viele Jahre an einen Vertragspartner.

In diesem Ratgeber erfährst du, wie die Vermietung einer Dachfläche für Photovoltaik funktioniert, für wen sie sich lohnt, wie die Pacht gezahlt wird, wie sie im Vergleich zu Contracting und eigener Anlage abschneidet und welche Punkte in den Pachtvertrag gehören.

Dach vermieten für Photovoltaik: So funktioniert die Dachpacht

Bei der Dachverpachtung stellst du als Eigentümer der Immobilie deine Dachfläche einem Investor oder Energieunternehmen zur Verfügung. Dieser Anlagenbetreiber plant die Installation einer Solaranlage, bezahlt Module, Wechselrichter und Montage, meldet die Anlage an und übernimmt Betrieb und Wartung. Den erzeugten Solarstrom speist er ins öffentliche Stromnetz ein oder verkauft ihn weiter. Die Einspeisevergütung oder die Erlöse aus der Direktvermarktung erhält der Betreiber, nicht du.

Du bekommst als Vermieter der Dachfläche eine vereinbarte Pacht. Rechtlich ist die Vermietung von Dachflächen für Photovoltaik meist ein Pachtvertrag, weil der Betreiber mit deinem Dach Erträge erwirtschaftet. Im Alltag sprechen viele trotzdem von Dachmiete oder davon, das Dach zu vermieten. Gemeint ist dasselbe Modell. Nicht gemeint ist, eine Solaranlage zu vermieten: Dann gehört die Anlage dir, und ein anderer nutzt sie.

Für wen lohnt sich die Vermietung der Dachfläche?

Die IHK Berlin beschreibt die Dachverpachtung als geeignet für Immobilien mit geringem Eigenstromverbrauch, zum Beispiel Lager- oder Logistikhallen. Sie ist organisatorisch einfach, bringt nach Einschätzung der IHK aber in der Regel geringere Einnahmen als Modelle, bei denen der Strom selbst verbraucht wird. Die Vermietung ist also vor allem dann eine gute Wahl, wenn du den Solarstrom kaum selbst nutzen kannst.

Wichtige Voraussetzungen sind eine ausreichend große, nutzbare Dachfläche, eine tragfähige Statik, wenig Verschattung und ein Dach, das die nächsten 20 Jahre ohne große Sanierung auskommt. Wer sein Dach für Photovoltaik vermieten will, sollte außerdem wissen: Anbieter prüfen den Netzanschluss in der Nähe, weil der Strom ins öffentliche Netz fließen muss. Für ein normales Einfamilienhaus lohnt sich die Vermietung meist nicht, weil die Fläche für einen Investor zu klein ist.

Wie viel Pacht bekommst du für dein Dach?

Eine feste Marktpacht für Dachflächen gibt es nicht. Die Höhe hängt von Größe, Ausrichtung, Dachneigung, Zustand des Daches, Netzanschluss und Laufzeit ab und wird individuell verhandelt. Üblich sind drei Formen der Vergütung:

Eine Einmalzahlung bringt sofort Geld, du trägst aber das Risiko, falls der Betreiber später ausfällt oder der Vertrag vorzeitig endet. Bei einer Beteiligung am Ertrag hängen deine Mieteinnahmen von Sonne, Technik und Strompreisen ab. Eine feste jährliche Pacht ist am einfachsten zu berechnen. Lass dir von jedem Anbieter die Summe über die gesamte Laufzeit nennen, dann kannst du Angebote vergleichen.

Dach vermieten, Contracting oder eigene Anlage?

Die Dachvermietung ist nur eines von mehreren Modellen. Entscheidend ist die Frage, ob du den Solarstrom selbst nutzen kannst. Jede selbst verbrauchte Kilowattstunde ersetzt Netzstrom zu deinem vollen Arbeitspreis, bei der Vermietung bekommst du dagegen nur die Pacht.

Beim PV-Contracting baut ebenfalls ein Dienstleister die Anlage, dein Betrieb kauft aber den Solarstrom vom eigenen Dach, oft günstiger als Netzstrom. Mit einer eigenen Anlage, finanziert zum Beispiel über den KfW-Kredit 270, ist die Ersparnis am höchsten, du trägst aber Investition und Betrieb. Wie sich das bei größeren Dächern rechnet, zeigt der Ratgeber PV-Anlage 100 kWp. Einen Überblick über alle Modelle gibt Photovoltaik für Unternehmen.

Vor- und Nachteile der Dachvermietung

Pachtvertrag: Worauf du achten solltest

Ein Pachtvertrag für eine Photovoltaikanlage läuft lange. Die Einspeisevergütung nach dem EEG wird nach § 25 EEG für 20 Jahre ab Inbetriebnahme gezahlt, und viele Verträge orientieren sich an diesem Zeitraum, oft mit Verlängerungsoption. Lass den Vertrag deshalb vor der Unterschrift prüfen, am besten von einer Anwältin oder einem Anwalt mit Erfahrung im Energierecht. Diese Punkte gehören hinein:

• Laufzeit und Kündigung: Beginn, Dauer, Verlängerungsoptionen und Sonderkündigungsrechte, etwa wenn die Anlage nicht gebaut wird.
• Pacht: Höhe, Form, Fälligkeit und ob die Pacht angepasst wird.
• Dienstbarkeit: Betreiber und Banken verlangen oft eine Eintragung im Grundbuch, meist als beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB. Sie bleibt auch bei einem Verkauf der Immobilie bestehen.
• Eigentum an der Anlage: Die Anlage bleibt in der Regel Eigentum des Betreibers. Nach § 95 BGB gehören Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck oder in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück verbunden werden, nicht zum Grundstück.
• Dachsanierung: Wer zahlt Demontage und Wiederaufbau, wenn das Dach während der Laufzeit repariert werden muss, und gibt es eine Entschädigung für ausgefallenen Ertrag?
• Haftung und Versicherung: Wer haftet für Schäden am Dach, am Gebäude oder durch einen Brand, und welche Versicherungen schließt der Betreiber ab?
• Zugang und Wartung: Wann und wie der Betreiber das Gebäude betreten darf.
• Rückbau: Pflicht zum Rückbau nach Vertragsende und eine Sicherheit dafür, zum Beispiel eine Rückbaubürgschaft.
• Betreiberwechsel und Insolvenz: Was passiert, wenn der Betreiber die Anlage verkauft oder zahlungsunfähig wird.

Dachsanierung vor der Vermietung

Eine Photovoltaikanlage bleibt 20 Jahre oder länger auf dem Dach. Ist das Dach sanierungsbedürftig, sollte die Dachsanierung vor dem Bau erledigt werden. Später bedeutet jede größere Reparatur, dass die Anlage ab- und wieder aufgebaut werden muss. Das kostet Geld und Ertrag und führt oft zu Streit darüber, wer zahlt. Lass den Zustand von Dachhaut, Dämmung und Tragwerk vorher prüfen und im Vertrag dokumentieren.

Steuern auf Pachteinnahmen

Hältst du das Gebäude privat, sind Pachteinnahmen für die Dachfläche in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Gehört das Gebäude zu deinem Betrieb, sind die Einnahmen nach § 21 Abs. 3 EStG den betrieblichen Einkünften zuzurechnen. Eine Einmalzahlung kann steuerlich anders behandelt werden als eine jährliche Pacht. Kläre die Details vor der Unterschrift mit deiner Steuerberatung.

Solaranlage pachten statt Dach vermieten?

Nicht verwechseln: Beim Pachten oder Mieten einer Solaranlage zahlst du einem Anbieter eine monatliche Rate für eine Anlage auf deinem eigenen Dach und nutzt den Solarstrom selbst. Laut Verbraucherzentrale laufen solche Verträge meist 15 bis 25 Jahre. Das Modell ist das Gegenstück zur Dachvermietung: Du bekommst Strom statt Pacht. Für Betriebe ist das dem Contracting ähnlich.

Passend dazu: Agri-PV und Solaranlage mieten oder kaufen.

So vermietest du deine Dachfläche Schritt für Schritt

Häufige Fragen zum Dach vermieten für Photovoltaik

Fazit: Dach vermieten lohnt sich vor allem ohne eigenen Stromverbrauch

Die Vermietung der Dachfläche für Photovoltaik bringt Einnahmen ohne Investition und ohne Aufwand für Technik und Wartung. Sie passt vor allem zu großen Dächern mit wenig eigenem Stromverbrauch. Kannst du den Solarstrom selbst nutzen, sind Contracting oder eine eigene Anlage meist die bessere Wahl. Bevor du unterschreibst, solltest du Pacht, Laufzeit, Dienstbarkeit, Rückbau und den Umgang mit einer Dachsanierung genau prüfen und dich rechtlich und steuerlich beraten lassen.

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