Heizkostenabrechnung prüfen: Fehler finden und richtig reagieren
Welche Fristen gelten, wie ist die Abrechnung aufgebaut, welche Fehler kommen häufig vor, und wann darfst du deine Heizkosten kürzen? Mit acht Prüfpunkten, Kürzungstabelle und Musterformulierung.
Inhaltsverzeichnis
Kurz gesagt: Eine Heizkostenabrechnung prüfen heißt vor allem: Fristen, Verteilerschlüssel, Verbrauchswerte und Pflichtangaben kontrollieren. Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei dir sein, und du hast zwölf Monate Zeit für Einwände. Mindestens 50 Prozent der Heizkosten müssen nach Verbrauch verteilt werden. Fehlt das, darfst du um 15 Prozent kürzen, bei fehlenden Pflichtinformationen um 3 Prozent.
Die Heizkostenabrechnung kommt meist zusammen mit der Betriebskostenabrechnung und ist für viele Mieter die teuerste Überraschung des Jahres. Sie ist oft schwer zu lesen, weil ein Messdienst wie ista oder Techem sie im Auftrag des Vermieters erstellt. Fehler sind dabei keine Seltenheit. Wie du die übrigen Posten prüfst, zeigt der Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen.
Wer seine Heizkostenabrechnung verstehen will, braucht keinen Anwalt. Hier erfährst du, wie die Abrechnung aufgebaut ist, welche acht Punkte du prüfen solltest, welche Fehler häufig vorkommen, wann du kürzen darfst und wie du richtig reagierst.
Die meisten Fehler findest du mit Fristen, Verteilschlüssel und einem Blick auf Verbrauch und Pflichtangaben.
- Fristen: Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Zeitraums, Einwände zwölf Monate nach Zugang (§ 556 BGB).
- Verteilung: 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch, der Rest nach Fläche (§ 7 HeizkostenV).
- Kürzung: 15 Prozent ohne Verbrauchsabrechnung, 3 Prozent bei fehlenden Pflichtangaben (§ 12 HeizkostenV, § 7 CO2KostAufG).
Welche Fristen gelten für die Heizkostenabrechnung?
Für die Heizkostenabrechnung gelten dieselben Fristen wie für die Betriebskosten, geregelt in § 556 Abs. 3 BGB:
- Abrechnungsfrist: Der Vermieter muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Kommt die Abrechnung später, sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.
- Einwendungsfrist: Du kannst innerhalb von 12 Monaten ab Zugang der Abrechnung Einwände erheben. Danach sind Einwände in der Regel ausgeschlossen.
Notier dir deshalb das Datum, an dem die Abrechnung bei dir angekommen ist, und heb den Umschlag oder die E-Mail auf.
So ist die Heizkostenabrechnung aufgebaut
Die Heizkostenabrechnung verteilt die Kosten des ganzen Gebäudes auf die einzelnen Wohnungen. Sie besteht fast immer aus diesen Teilen:
- Gesamtkosten des Gebäudes: Brennstoff (Gas, Öl, Fernwärme), dazu Heiznebenkosten wie Wartung, Betriebsstrom, Schornsteinfeger, Miete und Ablesung der Messgeräte.
- Aufteilung Heizung und Warmwasser: Wird das Warmwasser zentral erwärmt, trennt die Abrechnung die Heizkosten von den Warmwasserkosten.
- Grundkosten und Verbrauchskosten: Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten müssen nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche (§ 7 HeizkostenV). In bestimmten älteren Gebäuden mit Öl- oder Gasheizung sind 70 Prozent vorgeschrieben.
- Dein Anteil: deine Ablesewerte in Verbrauchseinheiten oder Kilowattstunden, deine Fläche und daraus dein Kostenanteil.
- CO2-Kosten: dein Anteil an den CO2-Kosten, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen (§ 7 CO2KostAufG).
- Ergebnis: deine Kosten abzüglich der geleisteten Vorauszahlungen, also Nachzahlung oder Guthaben.
Wie die CO2-Kosten zwischen dir und dem Vermieter aufgeteilt werden, erklärt der Ratgeber CO2-Kosten: Vermieter oder Mieter?.
Heizkostenabrechnung prüfen: acht Punkte
Leg die aktuelle Abrechnung, die Abrechnung des Vorjahres und deinen Mietvertrag nebeneinander. Dann gehst du diese Punkte durch:
Typische Fehler in der Heizkostenabrechnung
Eine fehlerhafte Abrechnung ist keine Seltenheit. Die Verbraucherzentrale nennt unter anderem diese häufigen Fehler:
- Unplausible Bestände: Ein Anfangs- oder Endbestand von 0 Litern Heizöl ist in der Regel nicht realistisch.
- Falscher Verteilerschlüssel: Der Anteil nach Verbrauch liegt unter 50 oder über 70 Prozent, oder es wird ganz ohne Verbrauch abgerechnet.
- Leerstand umgelegt: Kosten leerstehender Wohnungen dürfen nicht einfach auf die übrigen Mieter verteilt werden.
- Fehlende Verbrauchsinformation: Bei fernablesbaren Geräten muss der Vermieter dich seit 2022 monatlich über deinen Verbrauch informieren (§ 6a HeizkostenV).
- Nicht umlagefähige Kosten: Reparaturen und Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig und gehören nicht in die Heizkostenabrechnung, anders als Wartung und Betriebsstrom.
- Zu viel geschätzt: Wird der Verbrauch für mehr als 25 Prozent der Fläche geschätzt, muss nach Fläche abgerechnet werden (§ 9a HeizkostenV).
Messgeräte für Heizung und Warmwasser müssen bis Ende 2026 fernablesbar sein, also fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler, sonst darfst du deinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen (§ 12 HeizkostenV). Achte in der nächsten Abrechnung darauf, ob noch Geräte vor Ort abgelesen wurden.
Kürzungsrechte: Wann du weniger zahlen darfst
Die Heizkostenverordnung und das CO2-Kostenaufteilungsgesetz geben dir als Mieter feste Kürzungsrechte. Du kürzt deinen Anteil an den Heizkosten, nicht die gesamte Nebenkostenabrechnung:
| Anlass | Kürzung | Grundlage |
|---|---|---|
| Abrechnung nicht nach Verbrauch, obwohl vorgeschrieben | 15 % | § 12 Abs. 1 HeizkostenV |
| Vorgeschriebene fernablesbare Geräte fehlen | 3 % | § 12 HeizkostenV |
| Monatliche Verbrauchsinformation fehlt oder ist unvollständig | 3 % | § 12, § 6a HeizkostenV |
| Angaben zur CO2-Kostenaufteilung fehlen | 3 % | § 7 CO2KostAufG |
Laut Verbraucherzentrale können sich mehrere Kürzungsrechte summieren. Teile dem Vermieter schriftlich mit, dass und warum du kürzt.
Sind deine Heizkosten plausibel?
Auch eine formal richtige Abrechnung kann hoch ausfallen. Zur Einordnung hilft der Heizspiegel: Laut Heizspiegel 2026 lagen die Heizkosten im Abrechnungsjahr 2025 je nach Energieträger zwischen 9,70 und 18,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Teile deine Heizkosten durch deine Wohnfläche und vergleiche. Liegst du deutlich darüber, sind deine Kosten ungewöhnlich hoch. Hohe Kosten können am tatsächlichen Verbrauch liegen, aber auch am Zustand des Gebäudes oder an einem Fehler in der Abrechnung.
Die Werte nach Energieträger und einen Rechner findest du im Ratgeber Heizkosten pro qm. Was beim Gasverbrauch normal ist, zeigt Gasverbrauch: Was ist normal?.
Wie deine Heizkosten pro Quadratmeter im Vergleich dastehen, rechnest du mit dem kostenlosen Heizkosten-Rechner aus.
WerkzeugHeizkosten pro qm berechnenKostenlos, ohne Anmeldung. Ergebnis sofort mit Einordnung.Fehler gefunden: So reagierst du richtig
Findest du einen Fehler, kannst du Widerspruch einlegen: Schreib deinem Vermieter, am besten per Brief oder E-Mail mit Datum. Benenne die Positionen konkret und bitte um Korrektur oder Erklärung. Du kannst außerdem verlangen, die Belege einzusehen (§ 556 BGB). Für Kopien darf der Vermieter laut Verbraucherzentrale meist 25 bis 50 Cent pro Seite berechnen.
„Sehr geehrte Damen und Herren, gegen die Heizkostenabrechnung vom [Datum] für den Zeitraum [von–bis] erhebe ich folgende Einwände: [Position und Grund]. Bitte korrigieren Sie die Abrechnung und gewähren Sie mir Einsicht in die zugrunde liegenden Belege. Mit freundlichen Grüßen, [Name, Anschrift]“
Du kannst deine Heizkostenabrechnung auch prüfen lassen, etwa beim Mieterverein oder bei der Energieberatung der Verbraucherzentrale. Musst du nachzahlen und fällt dir die Summe schwer, sprich früh mit deinem Vermieter über Raten. Hast du einen eigenen Gasvertrag, etwa für eine Gasetagenheizung, bekommst du keine Heizkostenabrechnung vom Vermieter, sondern eine Jahresabrechnung vom Gasanbieter. Dann hilft der Ratgeber Nachzahlung beim Gas.
Fünf Tipps für deine nächste Heizkostenabrechnung
- Zugangsdatum notieren. Ab diesem Tag läuft deine Einwendungsfrist von zwölf Monaten.
- Vorjahr danebenlegen. Große Sprünge bei Fläche, Verbrauch oder Kosten fallen im Vergleich sofort auf.
- Heizkostenverteiler fotografieren. Mit Fotos zum Ende des Abrechnungszeitraums kannst du deine Werte später belegen.
- Heizkörper entlüften. Gluckernde oder oben kalte Heizkörper heizen schlechter, Entlüften hilft beim Heizkosten sparen. Wie es geht, zeigt Heizung entlüften.
- Vorauszahlung anpassen. Liegt die Nachzahlung hoch, frag nach einer passenden Vorauszahlung für das nächste Jahr.
Nebenkosten senken: Fang beim Strom an
Die Heizkosten bestimmt dein Vermieter, deinen Stromtarif wählst du selbst. Wir prüfen kostenlos, ob ein günstigerer Tarif für dich drin ist. Und hast du einen eigenen Gasvertrag, prüfen wir den gleich mit.
Wir vergleichen Angebote aus unserem Partnernetzwerk, keinen vollständigen Markt. Für dich ist die Prüfung kostenlos; kommt ein Vertrag zustande, erhalten wir eine Vergütung. Wir versprechen keine bestimmte Ersparnis. Eine Rechtsberatung zu deiner Heizkostenabrechnung bieten wir nicht an.
Häufig gestellte Fragen zur Heizkostenabrechnung
Wie lange hat der Vermieter Zeit für die Heizkostenabrechnung?
Die Abrechnung muss dir spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen (§ 556 Abs. 3 BGB). Kommt sie später, kann der Vermieter in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Wie lange kann ich gegen die Heizkostenabrechnung Einwände erheben?
Zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB). Formuliere deine Einwände schriftlich und benenne die Positionen, die du für falsch hältst.
Wie viel der Heizkosten wird nach Verbrauch abgerechnet?
Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten für Heizung müssen nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden, der Rest nach Wohnfläche (§ 7 HeizkostenV). In bestimmten älteren Gebäuden mit Öl- oder Gasheizung sind 70 Prozent vorgeschrieben.
Wann darf ich die Heizkosten um 15 Prozent kürzen?
Wenn der Vermieter entgegen der Heizkostenverordnung nicht nach Verbrauch abrechnet, etwa nur nach Wohnfläche. Dann darfst du deinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 HeizkostenV).
Wann darf ich die Heizkosten um 3 Prozent kürzen?
Unter anderem, wenn die monatliche Verbrauchsinformation bei fernablesbaren Geräten fehlt oder unvollständig ist, wenn vorgeschriebene fernablesbare Geräte fehlen (§ 12 HeizkostenV) oder wenn die Angaben zur Aufteilung der CO2-Kosten fehlen (§ 7 CO2KostAufG). Mehrere Kürzungen können zusammenkommen.
Darf der Vermieter meinen Heizverbrauch schätzen?
Nur wenn der Verbrauch wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden konnte (§ 9a HeizkostenV). Betrifft das mehr als 25 Prozent der Fläche, muss nach Fläche statt nach Verbrauch abgerechnet werden.
Habe ich ein Recht auf Einsicht in die Belege?
Ja. Du kannst verlangen, die Belege zur Abrechnung einzusehen (§ 556 BGB). Für Kopien darf der Vermieter laut Verbraucherzentrale meist 25 bis 50 Cent pro Seite berechnen.
Was sind normale Heizkosten pro Quadratmeter?
Laut Heizspiegel 2026 lagen die Heizkosten im Abrechnungsjahr 2025 je nach Energieträger zwischen 9,70 und 18,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Liegst du deutlich darüber, lohnt ein genauer Blick in die Abrechnung.
Muss die Heizkostenabrechnung die CO2-Kosten ausweisen?
Ja. Seit 2023 muss die Abrechnung deinen Anteil an den CO2-Kosten, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen enthalten (§ 7 CO2KostAufG). Fehlen diese Angaben, darfst du deinen Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen.
Fazit: Prüfen lohnt sich
Mit Fristen, Verteilerschlüssel, Verbrauchswerten und Pflichtangaben findest du die meisten Fehler in der Heizkostenabrechnung selbst. Nutze deine zwölf Monate Einwendungsfrist, lass dir Belege zeigen und mach von deinen Kürzungsrechten Gebrauch, wenn die Voraussetzungen vorliegen. Im Zweifel helfen Mieterverein und Verbraucherzentrale.
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Quellen und Stand der Angaben
Gesetzestexte · gesetze-im-internet.de · Wortlaut-Prüfung ausstehend
- HeizkostenV: § 6a Verbrauchsinformation · § 7 Verteilung · § 9a Schätzung · § 12 Kürzungsrecht
- § 556 BGB – Abrechnungs- und Einwendungsfrist, Belegeinsicht
- § 7 CO2KostAufG – CO2-Kosten in der Heizkostenabrechnung
Weiterführend · Links geprüft am 25. September 2026