Mieterstrom: Modelle, Pflichten und Wirtschaftlichkeit
Solarstrom vom eigenen Dach direkt an die Mieter liefern: Das klingt einfach, macht den Vermieter aber zum Stromlieferanten. Hier siehst du, welche Modelle es gibt, welche Pflichten und Preisgrenzen gelten, wie gemessen wird und wann sich Mieterstrom rechnet. Der Strom der Photovoltaikanlage auf dem Dach wird direkt vor Ort erzeugt und verbraucht, statt ihn ins Stromnetz einzuspeisen.
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Kurz gesagt: So funktioniert Mieterstrom: Der Betreiber der PV-Anlage liefert den Strom ohne Durchleitung durch das Netz direkt an die Bewohner des Gebäudes. Wer Solarstrom an Mieter verkaufen will, wird damit zum Stromlieferanten. Dafür gibt es den Mieterstromzuschlag nach § 21 Absatz 3 EEG – aktuell 1,57 bis 2,51 Cent je Kilowattstunde. Der Preis für die Mieter ist gedeckelt: maximal 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs. Dafür wirst du zum Stromlieferanten mit allen Pflichten, musst auch den Reststrom liefern und ein eigenes Messkonzept aufsetzen. Wer das nicht will, kann seit 2024 die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG nutzen – ohne Zuschlag, aber auch mit deutlich weniger Pflichten.
Mieterstrom gilt als Baustein der Energiewende im Gebäudebestand: Der Ausbau von Mieterstrom soll Solarenergie auch dorthin bringen, wo Menschen zur Miete wohnen – vom Mietshaus mit sechs Parteien bis zur großen Wohnanlage. Rechtlich geht das Modell auf das Gesetz zur Förderung von Mieterstrom aus dem Jahr 2017 zurück. Für Vermieter ist Mieterstrom dabei die naheliegende Antwort auf eine unbequeme Rechnung: Die Investition in die Dachanlage zahlt der Eigentümer, der günstige Strom kommt aber nur dann bei ihm an, wenn er ihn selbst nutzt oder verkauft. Im Mehrfamilienhaus wohnt der Verbrauch aber bei den Mietern. Anders als im Einfamilienhaus lässt sich der Strombedarf deshalb nur über ein Liefermodell erschließen. Mieterstrom in Mehrfamilienhäusern heißt: PV-Strom an Mieter liefern, statt ihn einzuspeisen.
Hier liest du, wie Mieterstrom rechtlich funktioniert, wie die Förderung von Mieterstrom aussieht, was der Zuschlag bringt, welche Pflichten du übernimmst, wie die Abrechnung läuft und wann sich das Modell trägt – mit einem Rechner für deine eigenen Zahlen.
Das Wichtigste in Kürze
- Mieterstromzuschlag bei Inbetriebnahme vom 1. August 2026 bis 31. Januar 2027: 2,51 ct/kWh bis 10 kW, 2,33 ct/kWh bis 40 kW, 1,57 ct/kWh bis 1.000 kW.
- Preisgrenze: höchstens 90 Prozent des Grundversorgungstarifs im Netzgebiet, auf Basis von Grund- und Arbeitspreis (§ 42a Abs. 4 EnWG).
- Kopplungsverbot: Der Mieterstromvertrag darf nicht Teil des Mietvertrags sein – sonst ist er nichtig.
- Vollversorgung: Du musst auch den Strom liefern, den die Anlage nicht erzeugt.
- Alternative: Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG – nur der PV-Strom, kein Reststrom, kein Zuschlag, viertelstündliche Messung.
Was ist Mieterstrom – und was ist es nicht?
Mieterstrom ist Strom aus einer Photovoltaikanlage auf, an oder in einem Gebäude, der ohne Netzdurchleitung an Letztverbraucher im selben Gebäude oder im selben Quartier geliefert wird. So steht es in § 21 Absatz 3 EEG. Betreiber kann der Vermieter selbst sein oder ein Dritter, zum Beispiel ein Dienstleister, der das Dach pachtet.
Drei Mieterstrommodelle werden häufig verwechselt – und in welchem Mieterstrommodell du landest, entscheidet über Pflichten und Förderung:
| Mieterstrom | Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung | Volleinspeisung | |
|---|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 21 Abs. 3 EEG, § 42a EnWG | § 42b EnWG | § 21 EEG |
| Wer wird beliefert | Bewohner im Gebäude oder Quartier | nur Letztverbraucher im selben Gebäude | niemand, alles geht ins Netz |
| Reststrom | musst du mitliefern | bleibt beim eigenen Lieferanten des Mieters | — |
| Förderung | Mieterstromzuschlag | kein Zuschlag, nur Einspeisevergütung für Überschuss | erhöhte Einspeisevergütung |
| Aufwand | hoch: Lieferantenpflichten | mittel: Aufteilungsschlüssel, Viertelstundenmessung | gering |
Nicht dasselbe ist außerdem das Energy Sharing über das öffentliche Netz: Sobald Strom durch das öffentliche Stromnetz der allgemeinen Versorgung läuft, ist es kein Mieterstrom mehr – gefördert wird nur lokal erzeugter, direkt vor Ort verbrauchter Strom.
Mieterstromzuschlag: Voraussetzungen und Höhe
Der Zuschlag kommt zusätzlich zum Preis, den die Mieter zahlen. Seine Höhe richtet sich nach § 48a EEG und der installierten Leistung in kWp. Die Förderung für Mieterstrom gibt es seit Juli 2017; die heutigen Sätze in Cent pro Kilowattstunde gehen auf das EEG 2023 und das Solarpaket I zurück. Die PV-Anlage muss bei der Bundesnetzagentur im Marktstammdatenregister registriert sein – das gilt für alle PV-Anlagen, auch ohne Mieterstrom.
| Installierte Leistung bis | Mieterstromzuschlag | zum Vergleich: Einspeisevergütung (Überschuss) |
|---|---|---|
| 10 kW | 2,51 ct/kWh | 7,70 ct/kWh |
| 40 kW | 2,33 ct/kWh | 6,66 ct/kWh |
| 100 kW | 1,57 ct/kWh | 5,44 ct/kWh |
| 1.000 kW | 1,57 ct/kWh | Marktprämie statt fester Vergütung |
Wichtig ist der Vergleich in der rechten Spalte: Der Zuschlag allein trägt das Modell nicht. Er gleicht aus, dass du für den direkt gelieferten Strom keine Einspeisevergütung bekommst, weil du genau diese Kilowattstunden nicht einspeisen kannst. Verdient wird am Strompreis, den die Mieter statt an ihren bisherigen Versorger an dich zahlen. Die Einnahmen aus Mieterstrom entstehen also überwiegend aus der Lieferung von Strom an die Mieter, nicht aus der Förderung.
Voraussetzungen für den Anspruch bei Photovoltaikanlagen auf Wohngebäuden:
- Die Anlage ist auf, an oder in einem Gebäude oder dessen Nebenanlage installiert. Seit dem Solarpaket I sind auch Nichtwohngebäude einbezogen; die frühere 40-Prozent-Wohnflächenregel und die 100-kW-Grenze gelten nur noch für Altanlagen mit Inbetriebnahme vor dem 16. Mai 2024. Wie Mieterstrom an Gewerbemieter funktioniert, zeigt der Ratgeber Mieterstrom Gewerbe.
- Der Strom wird ohne Durchleitung durch ein Netz geliefert und im selben Gebäude, einer Nebenanlage oder im selben Quartier verbraucht.
- Bei Nichtwohngebäuden besteht kein Anspruch, wenn Anlagenbetreiber und Letztverbraucher verbundene Unternehmen sind.
- Die Anlage ist im Marktstammdatenregister registriert.
Mieterstrom-Rechner: Preisgrenze, Erlöse und Deckungsbeitrag
Trag die Eckdaten deines Wohngebäudes ein: Größe der Anlage in kWp, Zahl der Teilnehmer und Verbrauch. Der Rechner zeigt dir den höchstzulässigen Mieterstrompreis, die jährlichen Erlöse aus Mieterstrom, Zuschlag und Einspeisung sowie den Deckungsbeitrag nach laufenden Kosten.
Alles rechnet in deinem Browser. Wir speichern nichts und fragen keine E-Mail-Adresse ab.
Annahmen des Rechners
- Preisgrenze: 90 Prozent des Grundversorgungstarifs auf Basis von Grund- und Arbeitspreis (§ 42a Abs. 4 EnWG), umgerechnet auf den eingetragenen Jahresverbrauch.
- Mieterstromzuschlag nach § 48a EEG für Inbetriebnahme vom 1.8.2026 bis 31.1.2027: 2,51 / 2,33 / 1,57 ct/kWh.
- Einspeisevergütung für Überschusseinspeisung bei Gebäudeanlagen: 7,70 / 6,66 / 5,44 ct/kWh, ohne die noch nicht genehmigte Erhöhung aus dem Solarpaket I.
- Die Erlöse werden an der gesetzlichen Preisobergrenze modelliert. Das ist kein am Markt erzielbarer Angebotspreis und setzt gleiche Verbrauchsannahmen je Wohnung voraus. Eigene Angebote und saisonale Lastprofile können deutlich abweichen.
- Der Mieterstrompreis ist ein Bruttopreis für Verbraucher. Für den Deckungsbeitrag rechnet das Werkzeug ihn auf netto um (geteilt durch 1,19). Einspeisevergütung und Mieterstromzuschlag sind bereits Nettobeträge.
- Stromsteuer ist nicht abgezogen: Für Anlagen bis 2 MW kommt die Befreiung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 StromStG infrage, deren Voraussetzungen und Erlaubnis-/Meldepflichten mit dem Hauptzollamt zu klären sind.
- Der Rechner modelliert die Vollversorgung aller teilnehmenden Wohnungen zum gesetzlichen Jahreshöchstpreis, umgerechnet in einen Tarif ohne gesonderten Grundpreis. Vom Gesamtverbrauch wird der direkt genutzte Solarstrom abgezogen; der verbleibende Reststrom wird mit deinem Netto-Beschaffungspreis bewertet. Fixe Lieferanten-, Bilanzkreis- und Vertriebskosten gehören in die laufenden Kosten. Investition, Zinsen, Instandhaltung sowie mögliche weitere Steuern fehlen. Regelbesteuerung mit 19 Prozent Umsatzsteuer wird unterstellt; Kleinunternehmerfälle sind nicht abgebildet. Die Berechnung ist auf Gebäudeanlagen bis 100 kWp begrenzt und berücksichtigt die Leistungsstaffeln anteilig.
Was dieser Rechner nicht kann: Er ersetzt keine Wirtschaftlichkeitsrechnung und keine Rechts- oder Steuerberatung. Er zeigt eine Größenordnung für den laufenden Betrieb, keine Vollkostenrechnung.
Der Mieterstromvertrag: was § 42a EnWG vorschreibt
Sobald du Strom direkt an Mieter lieferst, wirst du mit dem Mieterstromvertrag zum Energieversorger. Das Energiewirtschaftsgesetz macht dafür in § 42a klare Vorgaben, die vor allem die Mieter schützen. Die wichtigste zuerst, weil sie den ganzen Vertrag kippen kann: Der Mieterstromvertrag darf nicht Bestandteil des Mietvertrags sein. Wer beides koppelt, hat keinen Vertrag – er ist nichtig.
| Regel | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Kopplungsverbot | Kein Bestandteil des Wohnraum-Mietvertrags. Bei Verstoß ist der Mieterstromvertrag nichtig; als Wertersatz sind höchstens 75 Prozent des Grundversorgungstarifs zu zahlen. | § 42a Absatz 2 |
| Umfassende Versorgung | Der Vertrag muss die Versorgung auch für die Zeiten vorsehen, in denen kein Mieterstrom geliefert werden kann – nachts, im Winter, bei Wartung. | § 42a Absatz 2 |
| Laufzeit | Eine länger als zwei Jahre bindende Laufzeit ist unwirksam, wenn der Letztverbraucher Verbraucher im Sinne des § 13 BGB ist. | § 42a Absatz 3 Satz 1 |
| Verlängerung und Kündigungsfrist | Eine stillschweigende Verlängerung für eine bestimmte Zeit ist unwirksam, ebenso eine Kündigungsfrist von mehr als einem Monat. | § 42a Absatz 3 Satz 2 |
| Kündigungsrecht | Es darf während der Dauer des Mietverhältnisses nicht ausgeschlossen oder beschränkt werden. | § 42a Absatz 3 Satz 3 |
| Ende bei Auszug | Endet das Mietverhältnis, endet der Mieterstromvertrag ohne ausdrückliche Kündigung mit der Rückgabe der Räume. | § 42a Absatz 3 Satz 4 |
| Preisgrenze | Der Preis für Mieterstrom und den zusätzlichen Strombezug darf 90 Prozent des im jeweiligen Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarifs nicht übersteigen, gerechnet in Cent pro kWh auf Basis von Grund- und Arbeitspreis. Liegt er darüber, wird er automatisch auf die Grenze herabgesetzt. | § 42a Absatz 4 |
| Freie Lieferantenwahl | Kein Mieter muss mitmachen. Wer nicht will, behält seinen Vertrag. | § 42a Absatz 2, Absatz 3 |
Wortlaut des § 42a EnWG, geprüft am 12.09.2026. Die Preisgrenze wird auf Basis von Grund- und Arbeitspreis gerechnet.
Was im Mieterstromvertrag stehen muss
Weil nach § 42a Absatz 1 EnWG im Übrigen die allgemeinen Vorschriften gelten, braucht der Mieterstromvertrag alles, was ein Stromliefervertrag mit Haushaltskunden nach § 41 EnWG enthalten muss. Die Punkte, an denen es in der Praxis hakt:
- Name und ladungsfähige Anschrift des Lieferanten, Telefonnummer und E-Mail-Adresse
- die Verbrauchsstelle mit ihrer Identifikationsnummer – bei Mieterstrom oft der Punkt, an dem Vorlagen scheitern
- Vertragsbeginn, Vertragsdauer sowie die Bedingungen für Verlängerung und Beendigung
- Leistungsbeschreibung einschließlich Messstellenbetrieb und der dafür fälligen Entgelte
- Preise und Preisanpassungen, Kündigungstermine und Kündigungsfristen, und ob der Preis fest oder variabel ist
- Tarifbezeichnung und ein Hinweis auf die Grundversorgung
- Abrechnungszeitpunkt und Zahlungsweise, Haftungs- und Entschädigungsregelungen
- der Hinweis auf den unentgeltlichen und zügigen Lieferantenwechsel
- Beschwerderechte, die Schlichtungsstelle und die Kontaktdaten der Bundesnetzagentur
Dazu kommt eine Pflicht, die im Alltag am häufigsten übersehen wird: Preisänderungen musst du Haushaltskunden spätestens einen Monat vorher mitteilen, und der Kunde darf daraufhin ohne Frist und ohne zusätzliche Kosten kündigen (§ 41 Absatz 5 EnWG).
Dazu kommen die allgemeinen Lieferantenpflichten: eigene Stromrechnung statt Betriebskostenabrechnung, Stromkennzeichnung, Anzeige der Energiebelieferung, Bilanzkreis und Marktkommunikation. Genau hier steigen die meisten Vermieter auf einen Dienstleister um, der als Lieferant auftritt und das Dach pachtet oder betreut.
Was der Mieterstromvertrag für Mieter bedeutet
Für die andere Seite des Vertrags sind drei Punkte wichtig – und sie gehören schon in die Vertragsgestaltung. Erstens: Niemand ist verpflichtet, den Mieterstromvertrag zu unterschreiben – nach Angaben der Bundesnetzagentur hat jede Mieterin und jeder Mieter das Recht, sich einen Stromlieferanten der eigenen Wahl zu suchen; nur in den eng begrenzten Ausnahmefällen ist das anders. Zweitens: Wer mitmacht, braucht keinen zweiten Liefervertrag für den Reststrom, weil der Mieterstromlieferant die umfassende Versorgung sicherstellen muss. Drittens: Beim Auszug ist keine Kündigung nötig, der Vertrag endet mit der Rückgabe der Räume. Die Verbraucherzentrale empfiehlt trotzdem, dem Versorger das Auszugsdatum mitzuteilen und nachzuweisen, damit der Vertrag auch tatsächlich zum richtigen Zeitpunkt endet.
Ob sich das Angebot lohnt, lässt sich an einer Zahl prüfen: dem Grundversorgungstarif im eigenen Netzgebiet. Er ist die gesetzliche Obergrenze minus zehn Prozent – und damit auch der Maßstab, ob der Mieterstrompreis wirklich günstig ist oder nur knapp unter der Grenze liegt. Ein Tarifcheck zeigt, was am selben Ort sonst möglich wäre.
Wichtig für Mietverträge
§ 42a Abs. 2 EnWG nennt eng begrenzte Ausnahmen, unter anderem vorübergehend vermieteten Wohnraum und bestimmte möblierte Räume innerhalb der selbst bewohnten Vermieterwohnung (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB) sowie bestimmte Fälle der Heizkostenverordnung. Eine pauschale Ausnahme für Studierenden- oder Jugendwohnheime oder ein allgemeiner Ausschluss des Lieferantenwechsels folgt daraus nicht. Sonderkonstellationen vor Vertragsschluss prüfen lassen.
Messkonzept: So wird Mieterstrom abgerechnet
Ein mögliches Messkonzept ist das Summenzählermodell: Wohnungszähler erfassen die Teilnehmer, ein Summenzähler den Netzbezug des Gebäudes. Je nach Modell kommen physische oder virtuelle Summenbildung und weitere Messungen infrage. Netz- und Messstellenbetreiber müssen das konkrete Konzept, Drittbelieferung und Abrechnung vorab klären.
Wie ein Zweirichtungszähler funktioniert und was der Messstellenbetrieb kosten darf, steht im Beitrag Netzentgelte PV-Anlage.
Die Alternative: gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG
Seit dem Solarpaket I gibt es ein zweites Modell, das deutlich weniger Pflichten auslöst. Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung liefert die Gebäudestromanlage nur ihren eigenen Solarstrom vom Dach an die teilnehmenden Bewohner, Strom aus dem öffentlichen Netz besorgen sie sich selbst – nach einem vereinbarten Aufteilungsschlüssel und ohne Reststromlieferung.
- Der Gebäudestromnutzungsvertrag regelt Aufteilungsschlüssel, eine mögliche Vergütung in Cent je Kilowattstunde und den Betrieb der Anlage.
- Du bist nicht verpflichtet, die Vollversorgung sicherzustellen, musst die Teilnehmer darauf aber ausdrücklich hinweisen.
- Der Reststromvertrag bleibt Sache des Mieters – seine freie Lieferantenwahl darf nicht eingeschränkt werden.
- Die Strombezugsmengen müssen viertelstündlich gemessen werden.
- Es gibt keinen Mieterstromzuschlag: § 42b Absatz 1 EnWG schließt § 21 Absatz 3 EEG ausdrücklich aus.
Für welches Modell du dich entscheidest, hängt weniger an der Technik als am Aufwand: Mieterstrommodelle bringen Zuschlag und höhere Erlöse, kosten aber Lieferantenpflichten. Die Gebäudeversorgung ist schlanker, liefert aber nur den Solarstrom – und in der Praxis berichten Verbände, dass die Umsetzung bei vielen Verteilnetzbetreibern noch hakt.
Wann rechnet sich Mieterstrom?
Die Wirtschaftlichkeit von Mieterstrom hängt an drei Stellschrauben: Teilnahmequote, direkt genutzter Strommenge und den laufenden Kosten für Messung und Abrechnung. Belastbare öffentliche Zahlen dazu sind rar. Der Mieterstrombericht der Bundesregierung von 2019 nennt einmalige Kosten für das Messkonzept von 100 bis 150 Euro je Teilnehmer und laufende Kosten von 50 bis 100 Euro je Teilnehmer und Jahr. Diese Werte sind alt, aber es ist die einzige amtliche Größenordnung, die wir gefunden haben.
Aktueller ist eine Analyse aus dem Kopernikus-Projekt Ariadne vom September 2025: Im Basisszenario ergibt sich eine interne Verzinsung von 3,6 Prozent bei einer Teilnahmequote von 75 Prozent; Mieterstrom schneidet dort 1,1 bis 3,6 Prozentpunkte besser ab als reine Gebäudestrommodelle. Das ist eine Modellrechnung, kein Versprechen für dein Haus. In vielen Mieterstromprojekten hebt ein Batteriespeicher den Anteil des vor Ort verbrauchten Stroms – er kostet aber zusätzlich und gehört in dieselbe Rechnung.
Die drei häufigsten Stolpersteine
- Zu wenige Teilnehmer. Einmalige und fixe Kosten verteilen sich auf weniger Haushalte. Eine allgemeingültige Mindestquote gibt es nicht; sie hängt vom Gebäude, Messkonzept, Direktverbrauch und Vertrag ab.
- Zu wenig gleichzeitiger Verbrauch. Mittags erzeugt die Anlage am meisten, viele Mieter sind dann nicht zu Hause. Ohne Speicher oder Allgemeinstromverbrauch bleibt viel Überschuss.
- Unterschätzter Vertrieb. Jeder Wechsel eines Mieters bedeutet Kündigung, Neuvertrag, Zählerstände und Abrechnung.
Rechne unterschiedliche Teilnahmequoten mit jeweils angepasstem Direktverbrauch durch. Ein höherer laufender Überschuss als bei Volleinspeisung ist noch kein Nachweis der Wirtschaftlichkeit: Investition, Finanzierung, Instandhaltung, Ausfallrisiken und alle Lieferantenkosten müssen in eine vollständige Rechnung eingehen.
Steuern: Was Vermieter vorher klären sollten
Mieterstrom ist steuerlich kein Selbstläufer. Drei Punkte gehören vor die Entscheidung, am besten mit dem Steuerberater:
- Gewerbesteuer: Wer als Immobilienunternehmen die erweiterte Kürzung nutzt, muss auf § 9 Nummer 1 Satz 3 Buchstabe b Gewerbesteuergesetz achten. Einnahmen aus Stromlieferung aus erneuerbaren Energien sind bis zu 20 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung unschädlich – allerdings nur, wenn der Strom nicht an Letztverbraucher geliefert wird, es sei denn, diese sind Mieter des Anlagenbetreibers. Genau das ist der Mieterstromfall.
- Umsatzsteuer: Der Bundesfinanzhof hat am 17. Juli 2024 entschieden, dass die Stromlieferung an Mieter eine eigenständige, umsatzsteuerpflichtige Leistung ist und keine Nebenleistung zur steuerfreien Wohnraumvermietung (Az. XI R 8/21). BFH-Urteil XI R 8/21. Die konkrete umsatzsteuerliche Behandlung, einschließlich einer möglichen Kleinunternehmerregelung, ist gesondert zu prüfen.
- Stromsteuer: Strom aus Anlagen bis 2 Megawatt, der im räumlichen Zusammenhang zur Anlage an Letztverbraucher geleistet wird, ist nach § 9 Absatz 1 Nummer 3 Stromsteuergesetz von der Stromsteuer befreit. Voraussetzungen, allgemeine oder förmliche Erlaubnis und Meldepflichten sind vorab mit dem Hauptzollamt zu klären.
Diese Punkte ersetzen keine Steuerberatung. Sie zeigen nur, worüber vor dem ersten Vertrag gesprochen werden sollte.
Rahmenbedingungen: Was sich ändern könnte
- EEG-Novelle 2027: Das Kabinett hat am 29. Juli 2026 einen Gesetzentwurf beschlossen. Geplant ist ein schrittweiser Übergang weg von der festen Einspeisevergütung für neue Anlagen. Die Reform ist noch kein geltendes Recht; maßgeblich bleiben endgültiger Gesetzesbeschluss, Inbetriebnahmezeitpunkt und Übergangsregeln. Stand des Gesetzesvorhabens.
- Netzentgeltreform AgNes: Der Festlegungsentwurf vom 6. August 2026 sieht ab 2029 einen höheren Grundpreis für Prosumer vor. Wie sich das auf Mieterstrom- und Gebäudeversorgungsmodelle auswirkt, hängt davon ab, ob je Wohneinheit oder je Summenzähler gerechnet wird – das ist im Entwurf noch nicht abschließend geklärt.
Was heute schon gilt und wofür PV-Betreiber Netzentgelte zahlen, steht im Beitrag Netzentgelte PV-Anlage.
Fünf Tipps für Vermieter
- Erst zählen, dann bauen. Frag vor der Planung ab, wie viele Mieter grundsätzlich mitmachen würden. Die Teilnahmequote entscheidet über das Ergebnis.
- Grundversorgungstarif im Netzgebiet heraussuchen. Er bestimmt deine Preisobergrenze – und damit den Erlös je Kilowattstunde.
- Dienstleister vergleichen. Viele Anbieter übernehmen Lieferantenrolle und Abrechnung. Lass dir die Kosten je Teilnehmer und Jahr schriftlich geben.
- Allgemeinstrom mitdenken. Treppenhaus, Aufzug, Wärmepumpe und Ladepunkte verbrauchen tagsüber – genau dann, wenn die Anlage liefert.
- Alternative prüfen. Wenn dir die Lieferantenpflichten zu viel sind, ist die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG der schlankere Weg.
Reststrom und Gebäudestrom prüfen lassen
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Häufige Fragen zu Mieterstrom
Was ist Mieterstrom?
Mieterstrom ist Strom aus einer Solaranlage auf, an oder in einem Gebäude, der ohne Durchleitung durch das Netz direkt an die Bewohner geliefert wird. Dafür gibt es den Mieterstromzuschlag nach § 21 Absatz 3 EEG, und der Preis für die Mieter ist auf 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs gedeckelt.
Wie hoch ist der Mieterstromzuschlag 2026?
Bei Inbetriebnahme vom 1. August 2026 bis 31. Januar 2027 beträgt er laut Bundesnetzagentur 2,51 ct/kWh bis 10 kW, 2,33 ct/kWh bis 40 kW und 1,57 ct/kWh bis 1.000 kW installierter Leistung.
Muss der Mieter beim Mieterstrom mitmachen?
Grundsätzlich nein: Der Mieterstromvertrag ist vom Wohnraummietvertrag getrennt und die Teilnahme freiwillig. Eng begrenzte Ausnahmen vom Kopplungsverbot stehen in § 42a Abs. 2 EnWG; eine allgemeine Wohnheim-Ausnahme gibt es dort nicht.
Wie teuer darf Mieterstrom sein?
Höchstens 90 Prozent des im Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarifs, gerechnet auf Basis von Grund- und Arbeitspreis (§ 42a Absatz 4 EnWG). Liegt der vereinbarte Preis darüber, wird er automatisch auf diese Grenze herabgesetzt.
Muss ich als Vermieter auch den Reststrom liefern?
Beim Mieterstrom ja: Der Vertrag muss die Versorgung auch für die Zeiten vorsehen, in denen die Anlage keinen Strom liefert. Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG ist das anders – dort bleibt der Reststrom Sache des Mieters.
Was ist der Unterschied zwischen Mieterstrom und gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung?
Mieterstrom bringt den Zuschlag, verpflichtet dich aber zur Vollversorgung und zu den Lieferantenpflichten. Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung verteilt nur den Strom der Anlage nach einem Aufteilungsschlüssel, verlangt eine viertelstündliche Messung und bekommt keinen Mieterstromzuschlag.
Wie wird Mieterstrom gemessen?
Beispielsweise mit einem abgestimmten Summenzählermodell aus Wohnungs- und Summenzählern. Welches physische oder virtuelle Messkonzept passt, klären Netz- und Messstellenbetreiber. Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung verlangt eine viertelstündliche Zuordnung.
Lohnt sich Mieterstrom für Vermieter?
Das hängt von Teilnahmequote, Direktverbrauch, Reststrombeschaffung und den vollständigen Kosten ab. Die 50 bis 100 Euro je Teilnehmer und Jahr stammen aus einem Bericht von 2019 und sind keine aktuellen Angebotspreise. Hole heutige Angebote ein und rechne auch mit geringerer Beteiligung.
Welche Steuern fallen bei Mieterstrom an?
Die Stromlieferung an Mieter ist nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 17. Juli 2024 umsatzsteuerpflichtig. Bei der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung gilt für Strom aus erneuerbaren Energien eine Unschädlichkeitsgrenze von 20 Prozent der Mieteinnahmen. Für Anlagen bis 2 MW kommt die Stromsteuerbefreiung nach § 9 Absatz 1 Nummer 3 StromStG infrage. Das ersetzt keine Steuerberatung.
Fazit: Erst die Teilnehmer, dann die Technik
Mieterstrom ist kein Nebenprodukt der Dachanlage, sondern ein eigenes Geschäft: Du wirst Stromlieferant, mit Preisgrenze, Vollversorgungspflicht und eigener Abrechnung. Dafür bleibt mehr im Haus als bei reiner Einspeisung – vorausgesetzt, genug Mieter machen mit und der Strom wird auch dann gebraucht, wenn die Sonne scheint. Wer den Aufwand scheut, findet in der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG die schlankere Variante. Rechne beide Wege mit deinen eigenen Zahlen durch, bevor die Anlage bestellt wird.
Passend dazu
Quellen
- EEG § 21 Absatz 3, Wortlaut geprüft am 12.09.2026: Anspruch auf den Mieterstromzuschlag, Lieferung ohne Netzdurchleitung, Quartiersbezug, Ausnahme für verbundene Unternehmen
- EEG § 48a, abgerufen am 12.09.2026: Höhe des Mieterstromzuschlags nach installierter Leistung
- Bundesnetzagentur – EEG-Fördersätze, abgerufen am 12.09.2026: Mieterstromzuschlag 2,51 / 2,33 / 1,57 ct/kWh und Einspeisevergütung 7,70 / 6,66 / 5,44 ct/kWh für Inbetriebnahme 1.8.2026 bis 31.1.2027, Hinweis zur ausstehenden EU-Genehmigung
- EnWG § 42a, Wortlaut geprüft am 12.09.2026: Kopplungsverbot, Wertersatz 75 Prozent, Laufzeit zwei Jahre, Kündigungsfrist ein Monat, Preisgrenze 90 Prozent, Vollversorgung
- EnWG § 42b, Wortlaut geprüft am 12.09.2026: gemeinschaftliche Gebäudeversorgung, Gebäudestromnutzungsvertrag, Viertelstundenmessung, keine Vollversorgungspflicht, § 21 Abs. 3 EEG nicht anwendbar
- Gewerbesteuergesetz § 9 Nummer 1, Wortlaut geprüft am 12.09.2026: 20-Prozent-Grenze für Einnahmen aus Stromlieferung aus erneuerbaren Energien, Ausnahme für Mieter des Anlagenbetreibers
- Stromsteuergesetz § 9 Absatz 1 Nummer 3, abgerufen am 12.09.2026: Steuerbefreiung für Strom aus Anlagen bis 2 MW im räumlichen Zusammenhang
- Mieterstrombericht der Bundesregierung, BT-Drucksache 19/13430, vom 19.09.2019, abgerufen am 12.09.2026: 100 bis 150 Euro einmalige Kosten je Teilnehmer, 50 bis 100 Euro laufende Kosten je Teilnehmer und Jahr
- Ariadne-Analyse zu Gebäude- und Mieterstrom (IW Köln), September 2025, abgerufen am 12.09.2026: interne Verzinsung 3,6 Prozent im Basisszenario bei 75 Prozent Teilnahmequote
- Bundesnetzagentur – Verbraucherportal Mieterstrom, abgerufen am 12.09.2026: Kopplungsverbot, Preisobergrenze, Laufzeiten, freie Lieferantenwahl
- Bundesnetzagentur – Pressemitteilung vom 27.05.2026, abgerufen am 12.09.2026: höherer Grundpreis für Prosumer ab 2029 nach dem Reformentwurf AgNes
- EnWG § 41 – Stromlieferverträge mit Haushaltskunden, Wortlaut geprüft am 12.09.2026: Pflichtangaben im Vertrag, Mitteilung von Preisänderungen einen Monat vorher und außerordentliches Kündigungsrecht.
- Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein – FAQ Mieterstrom, Stand 07.06.2024, abgerufen am 12.09.2026: getrennte Verträge, Erstlaufzeit und der Hinweis, dem Versorger das Auszugsdatum nachzuweisen.
Stand: 12.09.2026. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und keine Rechts- oder Steuerberatung. Fördersätze und Preisgrenzen gelten mit dem genannten Stand. Ob und wie ein Modell in deinem Gebäude umsetzbar ist, klären Netzbetreiber, Messstellenbetreiber und deine Berater.